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周末精選｜法院認證121億京華城20%容獎不法！中石化急售爛尾樓 揭密「賣不動」內幕
【記者許皓婷、丁牧群／台北報導】京華城弊案隨一審判決出爐，北市前市長柯文哲遭重判17年，讓這座指標改建案陷僵局。威京集團旗下中石化4/8重訊宣布，子公司鼎越開發決議出售「京華廣場」開發案土地資產，主動放棄20%爭議容積，回歸728%基礎。雖外界預估地價上看500億元，但面臨司法沒收、銀行聯貸與容積縮減三重夾擊，這塊昔日球形地標已淪為市中心最大的「鑽石級爛尾樓」。
北市議員許淑華直指，中石化此舉是「斷尾求生」。並點出三大困境，首先是法院宣告沒收高達121億元的不法所得，財務缺口驚人；其次是銀行聯貸還款壓力迫在眉睫；第三是開發案前景因爭議容積面臨腰斬，開發價值縮水，營運風險至極限。
中石化想賣地止血談何容易，北市地政局已表明，該地處於地檢署「禁止處分」扣押狀態，產權移轉形同鎖死，即便找到買家，只要司法扣押未解除，產權就無法完成過戶，買方不可能在被收歸國有的風險下入場。昔日透過政治運作換來840%超高容積率，如今在司法重拳下打回原形，究竟誰敢接手，已成北市房市最燙手山芋。
京華城拆除始末
京華城原位於台北市松山區八德路四段，為威京集團投資的關係事業，外觀為球體，1991年以捐地三成作為公園廣場用地回饋，當時北市府認定法定容積率392%，創下全台工業區變為商業區首例，開幕當時是全國唯一24小時營業的購物中心，更曾締造一日50萬人次造訪的紀錄。
後來京華城經營困難，預定原址改建為「京華廣場」，2011年起威京集團多次向市府申請變更為住宅區準備蓋豪宅，主張容積率是560%，屢次送件被郝市府拒絕，轉向監院陳情，2016年監察院發文糾正北市府，認定容積率560%，當時監院亦遭外界質疑裡應外合，助威京集團解套。
北市府改朝換代到柯市府，2017年底北市都委會回應監院糾正順勢認定，京華城扣除30%捐地範圍後，剩餘區塊的容積率應為560%，並刪除1991年都市計畫書所列「不應損及其原有申請執照之樓地板面積保障(共12萬284.39平方公尺約3.63萬坪)」 。 2019年11月底，京華城購物中心百貨商場熄燈，結束18年的營業，京華城球體建物也跟著拆除。
京華城改建爆發弊案
威京集團於2020年3月再度發函北市府，要求回復12萬平方公尺樓地板面積保障，7月16日雙方纏訟多年的行政訴訟結果出爐，台北高等行政法院判決確定「允建樓地板面積保障」僅為一次性保障，不能再次適用，宣告京華城敗訴。據傳威京集團獲得柯市府官員指路，鼓勵自提計畫額外爭取容積獎勵，再拉高改建豪宅的容積率。京華城於8月送件給都發局，引用《都市更新條例》的綠建築、智慧建築及耐震建物設計標準，爭取各項容積獎勵。
基於京華城拆除重建並非都更案，不適用容積獎勵，都發局隨即發函退回該案。威京集團再透過議員應曉薇牽線，2021年柯文哲經與議員3次便當會、議員另開5次協調會，以選民服務之名轉達威京集團訴求，喬定容獎解套方案，柯文哲先後交辦都發局擔任京華城案PM、指定兼任都委會主委的副市長彭振聲擔任京華城案PM，並裁示盡速辦理；8月17日都發局再度將京華城案送進都委會。
2021年9月9日都委會關鍵的第783次會議，與會委員共識決通過京華城20%容積獎勵，包括韌性城市貢獻獎勵、智慧城市貢獻獎勵、宜居城市貢獻獎勵等項目，把容積率從560%提高至672%，加上威京另辦理容積移轉30%，繳納40億元代金和捐贈市值37億土地交換168%容積率，最終總容積率達840%。此門一開，柯市府疑對京華城放送超過5500坪的容積獎勵，若換算1坪200萬元行情，疑涉圖利業者破百億元。
議會調查揪4大違失
2024年初監察院針對京華城案提出調查報告，明確指出北市府給予20%容積獎勵「欠缺法令依據」，並對市府提出糾正。同年5月間，北市議員鍾小平等人質疑柯文哲涉嫌圖利財團，向台北地檢署（北檢）提起告發，正式開啟檢方「他字案」偵查。
北市議會也為此組成「京華城容積違失案專案調查小組」，調查報告2024年9月出爐，提出四大行政違失、七大行政檢討，並轉送廉檢協助司法調查，同時向監察院提交彈劾、調查濫權。
針對四大行政違失，第一、容積率從392%-560%再暴增至史上最高840%，及容積轉移代金疑慮，有必要重啟調查；第二、柯文哲無視法院判決，僅透過陳情與議員要求，就逼迫官員自創「準用」都更獎勵20%，為京華城個案量身打造，有嚴重圖利嫌疑。
第三、柯文哲指派都發局、都委會主席彭振聲副市長為財團PM，嚴重破壞公務制度；第四、推估京華城獲利恐高達200億，嚴重違反公益性、對價性原則，京華城非老舊建物都更，卻自創「韌性」、「智慧」及「宜居」等缺乏適法性的獎勵，取得約5585坪的樓地板面積，如加計免計部分則總共約1萬0265坪，財團所負擔的公益性建設，只有認養復盛公園、修整1000平方公尺道路、設置充電車位等，公益比例顯然失衡。
法院沒收鼎越不法得利逾121億元
2024年8月30日檢廉針對京華城案，發動大規模搜索時任民眾黨主席的柯文哲住處、辦公室及民眾黨中央黨部，並以被告身分將柯文哲帶回偵訊，自此展開司法史上罕見「三進三出」羈押與交保的司法攻防，2025年9月8日北院裁定柯7000萬交保獲釋，2026年3月26日一審被判17年。
依據判決，鼎越公司於2022年10月18日獲都發局核發「京華廣場」開發案建照，因前市長柯文哲、威京集團主席沈慶京等人圖利犯行，總容積率從560%增為672％，不法取得20%容積獎勵，多出1.8萬餘平方公尺土地，換算銷售坪數約8657坪，都發局委由3家公司鑑價，以1坪139萬8354元計算，鼎越取得高達121億545萬6748元不法利益。法院已宣告沒收鼎越逾121億元不法利益。
柯文哲被控收賄、圖利京華城獲百億元容積獎勵不法利益，台北地院依違背職務收賄、圖利、公益侵占、背信4罪名判刑17年，褫奪公權6年，可上訴。
同案被告威京集團主席沈慶京判刑10年，牽線的北市議員應曉薇15年6月，柯競總財務長李文宗4年6月，北市前副市長彭振聲2年、緩刑3年，台北市都發局長黃景茂6年6月，北市都委會執行秘書邵琇珮1年3月、緩刑3年。
停工快1年半淪爛尾樓
由於京華廣場開發案涉弊，台北地檢署2024年9月以京華城獲得20%容積獎勵為「不法利益」等理由，為保全日後追繳沒收，向台北地方法院聲請扣押京華城土地獲准。
持有京華城土地的鼎越開發隨即提出抗告，高等法院認為鼎越與威京集團在法律上為獨立人格，扣押京華城案「第三人(鼎越)」的土地，理由不夠充分，因此撤銷原裁定，發回北院更裁。
不過，京華城案合議庭於2024年11月再次裁定准予扣押。鼎越公司後續多次提抗告，均未翻盤成功。
開發案早於2024年10月停工，至今1年5個月，已淪為爛尾樓。鼎越因資金與法律壓力，2025年1月曾主動發函北市建管處，稱願暫緩辦理20%爭議容積獎勵，回歸728%容積率，2025年4月間再委由起造人行文北市府，掛件申請取消20%爭議容獎；北市都發局表示，鼎越建照變更設計通知補正中，目前尚未補件。
中石化欲脫手京華城
在司法沒收、銀行聯貸與容積縮減三重夾擊下，中石化2026年4月8日召開重訊記者會，總經理陳穎俊表示，中石化與旗下子公司鼎越開發分別召開董事會，決議京華廣場土地資產處分策略案，以穩固財務結構，保障股東權益，預計在728%的基礎上，授權董事長與外部單位協商，未來若順利出售，資金將用以償還銀行貸款，以及公司長期發展所需資金。
雖中石化和鼎越宣布將出售京華廣場土地，但實際上無法處分，因為北院判決已宣告沒收121億元不法所得，因此京華城土地目前為不得處分、移轉狀態。
議員：中石化斷尾求生
根據房仲業者預估，在不考量京華城案涉及的政治及司法事件，該案的土地價值肯定超過中石化的成本372億元，甚至有業內人士預估上看500億元，但因此案牽涉的範圍相當複雜，實際合理價格尚無法估算。
北市議會京華城專案調查小組成員、議員許淑華向《知新聞》表示，中石化在董事會決議通過出售京華廣場，主因法院已沒收京華城121億不法所得，另外銀行團聯貸部分，分期繳納30億償還期限快到了，有資金壓力與未來興建的不確定性，導致中石化董事會決議出售京華廣場。
「趕快賣掉，有人接手重新蓋很好啊！京華廣場現在就是個爛尾樓。」許淑華分析，中石化想設停損點立即拋售，避免股票價值、經營投資、整體公司營運被京華廣場拖累、拖垮，這也是中石化斷尾求生最好方式，「不趕快脫手的話，很難處理啊⋯現在也只能賤價賣掉。」
蔣萬安:後續處理組調查小組決定
許淑華指出，既然中石化已做好財務評估和未來營運方法，希望趕緊設停損點，台北市政府也應該要更積極處理，立即取消20%容獎，才有辦法對市民交代。
針對此案後續處理，台北市長蔣萬安日前表示，等收到判決書，只要明確指出20%容積獎勵違法，會依行政程序法完備各項行政程序，由調查小組做出決定；都發局長簡瑟芳指，市府已組成調查小組，等收到判決書啟動調查，並會依調查小組決議辦理後續。
台北市地政局也表示，不管中石化或鼎越如何處理土地授權，目前整筆土地還是禁止處分狀態，須由地檢署依法解除，所有權人才能移轉產權出售，地政局是產權登記機關，只處理合法產權移轉。
