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周末精選｜桃園「可負擔住宅」半價買房不增值 ！政院卡關引戰 專家剖析首購族利弊
【記者林茜妤／台北報導】台灣高房價讓年輕人買房成了遙不可及的夢想，桃園市政府全台首創「可負擔住宅」政策，主打「自住不炒房」，鎖定25至44歲育兒家庭，預估能以市場半價購屋。雖然相關自治條例已獲市議會三讀通過，送交行政院時卻因內政部長劉世芳憂心「債留子孫」而卡關延長審查。
對此，桃園市都發局長江南志強力回擊，強調房源是透過都市計畫容積率換取，政府零財務負擔，並直言「租房才是真的越租越窮」，政策是為急需穩定居住而非投資的年輕人提供新選擇。國民黨立委牛煦庭更透露，當初內部討論時，「內政部私下也覺得方向不錯」，顯然現在是有政治考慮，在市議會通過自治條例後，反而開始挑揀，質疑難道是因為選舉到了？
房仲業者則對此抱持肯定，認為雖無法享受房市增值紅利，但對預算有限的首購族而言，仍是用低價入手好房、先求有再求好的不錯選擇。
然而，OURs都市改革組織秘書長彭揚凱質疑，此舉如同「住宅樂透」，形同用公共資源大手筆補貼相對有能力買房的人，恐引發公平性爭議。這場新政策已掀起中央、地方與民間對居住正義的激烈攻防。
中央憂「債留子孫」 江南志：根本沒負擔
桃園市長張善政提出「可負擔住宅」政策，核心宗旨為「住宅去商品化」與「自住不炒房」，規劃為婚育宅，優先提供年滿 25 歲至 44 歲、在桃園市設籍滿 1 年以上且育有未成年子女的家庭。社宅優先選址於捷運及鐵路場站周邊的整體開發區（TOD），須捐建一定比例的可開負擔住宅，房型規劃 23 至 35 坪。相關自治條例已於桃園市議會三讀通過。
不過，自治條例送政院核定卻卡關，行政院在6/15發函桃園市政府，指該政策涉及民眾權益且案情複雜，須較長時間審查，依地方制度法規定延長核定期限。內政部長劉世芳更表態，負擔住宅定位介於社宅與一般住宅間，不只牽涉內政部，還包括金管會、財政部等部會，「不希望債留子孫」。
桃園市政府都發局長江南志接受《知新聞》訪問時回擊，政策根本沒負擔，可負擔住宅的房源是用容積率換來的，政策初衷是為了讓社宅能繼續蓋，因為社宅需要政府自己找土地、花經費，營運費用也高，市府團隊思考，除了社宅「只租不售」外，是否能有政策照顧更廣泛的族群，讓住宅政策更永續，才研究出「可負擔住宅」。
他說，這是透過都市計畫手段，與建商合作取得居住房源，住宅賣掉後，資金會回到住宅基金，繼續蓋社宅，不理解劉世芳「債留子孫」的說法，這與政策初衷相差甚遠，可負擔住宅結合住宅與都計政策，「政府沒財務負擔，能讓社宅持續蓋」。
桃市都發局長：租房才是「越租越窮」
江南志表示，桃園市政府依《地方自治條例》推動可負擔住宅，之前與內政部溝通過程中，並未直接反對，只是認為不完全屬於《住宅法》規範的政策，卡在《住宅法》規定社宅只租不售，全案還須討論。桃園市政府提出「都市計畫政策」解套，中央也接受這種看法，不要純粹用住宅政策思維去想，但地方自治條例依規仍須經政院核定，仍會持續和中央溝通。
另外，外界憂心可負擔住宅不能賣到市場、只能賣回政府，恐因通膨讓住戶「越住越窮」。江南志說明，都發局考慮過各種方向，最後決定「不考慮通膨問題，回到固定價格」，因為鎖定族群是「長時間只能租房的人」，租房支出是固定流失、沒辦法回收，但可負擔住宅的貸款負擔與租金差不多，且不住後賣回給政府，拿回的錢比租房好非常多，如果考慮通膨，會讓不穩定風險變複雜，所以遊戲規則先講清楚，價格不會漲，這最符合政策初衷。
至於「越住越窮」的疑慮，江南志直言，那是把住宅當作「資產」或「商品」來看的論點，可負擔住宅鎖定的這群年輕人，租房才是真的「越租越窮」，錢付給房東，什麼都留不下來，但買可負擔住宅，付的錢跟租房一樣，長時間居住後，原先付出的錢還能拿回來，越住越窮的說法，通常是想把房子當資產、投資的人產生的。
可負擔住宅可繼承 估市場行情半價
另針對繼承問題，江南志說，可負擔住宅可以繼承，根據《地方自治條例》規定，如果繼承人很多、關係複雜，可以先把資產價值清算出來，例如房貸繳完值700萬，不打算留房，繼承人可分配這筆錢，若想留房，政府會與其簽新合約，採用一套新機制進行管理，不讓房子進入自由市場，很多人說財產權受損，其實是想高價轉賣，雖然自住房價漲了，但賣掉後也買不回同樣大小的，「所以那都是假象」。
至於民眾最關心可負擔住宅的價格，江南志說，未來桃園市府提供21～36坪的2至3房型，以八成貸款，利率2.185%且貸款30年期計算，可以負擔總價會落在700萬元～990萬元之間，若以115年桃園公告每月最低生活費17,186元之2.5倍～3.5倍具有負擔貸款能力來推估，即夫妻雙薪收入介於 85,930～120,302者，以四分之一薪水，即每月房貸21,483元～30,076元，如果以目前中壢相同房型的房屋加車位，約落在1400～2000萬之間，大約是一半的價格。
彭揚凱質疑量少靠抽籤不公平
不過，長期投入居住正義議題的OURs都市改革組織秘書長彭揚凱接受《知新聞》訪問時提出質疑，首先是補貼公平性，以桃園市為例，若提供「七折」的可負擔住宅，等於政府要補貼房價三成，假設一間房1000多萬，政府就補貼400萬給這個家庭，要問的是，為什麼要花400萬公共資金補貼一個人買房，同樣的400萬，為什麼其他居住有困難的人沒有獲得對等的補貼？例如租金補貼一個月才幾千元。
他認為，能買得起房的人，經濟能力相對而言比弱勢好一點，可負擔住宅政策，反而是對經濟能力較好的人補貼更多，雖然「讓每個人買到房」在政治上聽起來很高興，但從住宅政策角度看，這真的對嗎？
彭揚凱也對手段的有效性提出質疑，他說，如果政策目的是讓大家都買得起房，關鍵在於能提供多少房子？ 如果最後產量很少，只能靠抽籤，那就變成「住宅樂透」，抽中就拿到400萬補貼，沒抽中就沒有，若要滿足購屋需求，量必須非常大，但目前政府不可能提供那麼多數量，這是個挑戰。
規定限制轉售 專家：政府根本管不住
至於住宅轉售限制，彭揚凱直言，「實務上政府根本管不住」，過去的國宅、合宜住宅都管不住，台灣是選舉政治，當買到房子的人多了，他們會組成自救會、找議員陳情，要求放寬限制，桃園市目前是用地方自治條例，下一屆議會可能就把它推翻了，這在政治上是不可持續的。
桃園市政府稱可負擔住宅幾乎「零負擔」，彭揚凱分析，「天下沒有白吃的午餐」，透過開發案容積獎勵換取房源，數量會非常有限且不穩定，完全取決市場景氣和開發商意願，新加坡是政府自己規劃、自己蓋，用成本價賣，政府才有主導性。
彭揚凱建議，沒有一帖藥可以治百病，桃市府應「三管齊下」，持續推動社會住宅、做好租屋市場、想辦法把空屋逼出來進入租屋市場，當房價相對於薪資水準高到離譜時，很多補貼政策都是無效，例如「新青安 2.0」，政府的解法竟是借更多錢、讓你還40年，這是不行的。
房仲業者：首購族不錯的選擇
大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶接受《知新聞》採訪時表示，在購屋市場上，大家都會有想要獲利的空間，可負擔住宅規定只能賣回政府，其用意讓首購族群或年輕族群有一個落腳處，但對首購族可能會覺得比較可惜，未來可能享受不到房市增值的空間等，但對於現階段先求一個有居住的空間，可以用市面上比較價格比較低一點的這種價位，來入手一套好房子，也是不錯的選擇。
藍委：內政部私下覺得不錯 選舉到了就變了
支持可負擔住宅政策的國民黨桃園立委牛煦庭向《知新聞》分析，可負擔住宅跟「只租不賣」的社會住宅，不是衝突的概念，兩種做法齊下，給予不同的客群更好的選擇機會。可負擔住宅的房源取得，是靠著捷運線TOD相關的容積率要求回饋，財務負擔比社宅小，且由民眾投入資金去買，可以創造一定金流，調度得當下，市府反可納入住宅基金金流，建設更多社宅，讓兩政策互補。
牛煦庭透露，當初內部討論時，「內政部私下也覺得方向不錯」，顯然現在是有政治考慮，在市議會通過自治條例後，反而開始挑揀，難道是因為選舉到了？賴政府社住政策從13萬戶大幅縮水，理由就是財政負擔，一個連社宅都會嫌棄是財政負擔的人，去嫌棄一個新創、相對財政負擔低的可負擔住宅政策，不是很奇怪且矛盾嗎？
他直言，可負擔住宅是讓你「想都不要想增值這件事」，用相對低廉的頭期款，就可以住很長一段時間，10年、20年、30年，等經濟條件變好，再去買正常的房子，如果一開始心裡想的是增值，那就去一般房市買。很多年輕世代急著尋求穩定的生活節奏，住的需求高於增值需求，在桃園上班的人很多，租屋市場熱絡，桃市府是提供比租房更穩定的另個選項。
