富人現金買房撐房價 中產房貸核准時間更長、授信標準更嚴
報導指出，台灣央行為冷卻過熱房市所實施的房貸管制，正產生意料之外的副作用。隨著富裕買家愈來愈多以現金購屋，房價持續維持高檔；另一方面，中等收入家庭則面臨更長的房貸核准時間與更嚴格的授信標準。
根據台北市年度房市報告，2025年台北市新成屋與中古屋交易量合計為10,662戶，較2024年的15,136戶減少30%，創下自2013年開始有可比紀錄以來的最低水準。
但房價並未下跌。2015年台北市平均房價為每坪新台幣64.6萬元，2025年則升至每坪83.9萬元。根據一家房仲業者的估算，2026年1月至3月台北市平均房價仍較去年同期上升。
自2020年以來，台灣央行已7度收緊不動產貸款管制。政策制定者並未主要依賴大幅調整利率，而是透過授信管制直接為房市降溫。
在2024年推出的第7波管制措施下，第2戶購屋的最高成數降至50%；第3戶以上購屋、豪宅，以及以公司名義購屋的貸款成數，則上限為房屋價值的30%。
受此影響，2026年7月銀行不動產貸款佔整體放款比重降至34.4%，創下約20年來最低水準。投機客與短線交易者已退出市場，房仲門市來客量也有所放緩。然而，房價幾乎沒有出現鬆動跡象，市場目前看到的反而是買方結構正在改變。
台北高總價宅現金購屋比重翻升
一家上市科技公司的高階主管今年春季以新台幣1.2億元，在台北市大安區購入一間中古公寓。該人士表示：「我買這間房子是給我的孩子，他從海外大學畢業後回台。」由於能夠立即以現金完成交易，最終獲得賣方4%的折讓。
台灣最大房仲業者信義房屋表示：「2020年台北市高總價房屋交易中，以現金購屋的比重約從10%至20%，目前已升至20%至30%的區間。」
隨著房貸核准時間拉長、貸款成數下降，以現金購屋變得愈來愈有利。賣方也偏好能夠快速完成交易的買方。
房貸愈來愈難貸！雙薪夫妻原盼貸8成 最終僅核7成被迫放棄購屋
被迫退出市場的是仰賴房貸融資的家庭。
一對居住在台北、40多歲的雙薪夫妻表示：「我們原本預期可以透過房貸支付購屋價格的80%，但由於銀行審核愈來愈嚴格，我們最後只能貸到70%。」
為了購買心儀的房屋，這對夫妻必須額外準備數百萬元新台幣的自備款，最終決定放棄購屋。
換購較新房屋的腳步也已放緩。在出售現有房屋之前先購買新屋的家庭，如今在申請第2戶房屋的貸款時面臨更嚴格的限制。一些預售屋買方也發現，房屋完工時實際可取得的貸款金額低於簽約時的預期，迫使他們必須額外拿出現金。央行在3月進行部分政策調整，將第2戶購屋的貸款成數上限由50%放寬至60%。
台灣房市轉向！從居住需求驅動 轉為以財富保值為核心
房屋所有人仍不願下調開價。許多房東與地主在房價多年上漲的過程中，已累積可觀的未實現獲利。國泰世華銀行首席經濟學家林啟超表示：「房價會在賣方需要現金時下跌，但隨著股價持續上漲，目前並沒有太大的這類壓力。」
建商同樣不願大幅議價。營造及土地取得成本仍維持高檔，使新屋價格缺乏大幅下調的空間。
支撐台北房市需求的一項因素，是家庭希望替子女及親屬提前準備未來的居住需求，同時也藉此對抗通膨並進行財產傳承規劃。
央行長期以來一直擔心，未來若房價修正，可能將壓力擴散至整個金融體系，這也是實施房貸管制的另一項原因。
很明顯地，維持金融穩定的措施也擴大了住宅市場的不平等。雖然更嚴格的授信規範已讓投機性需求降溫，但也傷害了仰賴房貸購屋的中等收入家庭。
留在市場中的買方，愈來愈多是有足夠財力、無須借款即可購屋的人。台灣房市正逐步從由實際居住需求所驅動的市場，轉向以財富保值為核心的市場。
