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保險業不動產投資 從商辦轉向整棟廠辦、地上權
【記者林巧雁／台北報導】金管會今年1月調降保險業不動產最低收益率標準至2.545%後，儘管不動產景氣低迷，保險業者仍出手獲利了結與擴大投資，房仲業者觀察保險業不動產投資策略，逐漸從雙北傳統商辦轉移至中南部，且從單純收租思維，轉向規劃投資整棟廠辦、地上權，提高收益報酬。
元大人壽今年最積極
保險業者今年出手購置潛力不動產投資逾72億，以元大人壽共砸43.67億最多，搶佔地上權標的，分別以21.9億元、21.77億元，標下台北大安區美國在台協會（AIT）舊址，以及中山區松江路土地地上權案。
國產署表示，位於台北市大安區美國在台協會舊址，鄰近捷運大安森林公園及大安站，屬台北市精華地區稀有大面積標的，共吸引3封標單搶標，由元大人壽得標，溢價率10.57％。元大人壽今年度已第2次標得地上權標的，因應國際經濟情勢，近期不動產市場投資人多抱持觀望態度，這次推出的精華商業區土地區位優良，成功吸引壽險業及建設公司。
觀察今年交易多以中小型業者為主，包括台銀人壽8月初以總價4.6億元，購置原本承租的台灣銀行內湖分行所在建築，從租客變屋主；台灣人壽三度入手內湖辦公大樓，以14.78億元購入安康路整棟新廠辦。此外，南山人壽今年初以9.6億元買彰化縣員林市土地，開發後部分作為自用辦公大樓，部分作為投資之用。
商辦為保險最愛 租用出租兩相宜
台灣房屋集團趨勢中心盤點今年保險業買賣商用不動產交易，明台產物保險今年6月再度出售名下不動產，以1.2億元出售桃園區三民路三段整棟樓；新光人壽4月則以1.32億元出售中山區松江路「長江大樓」部分樓層。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，商辦一直是保險業者的最愛，自用出租兩相宜，運用規劃上頗具彈性。
面臨目前房市政策「打住不打商」，市場熱錢轉進商用不動產，對商辦有需求的置產者增加，也讓保險業者趁機調節資產，將部分增值物件獲利了結，轉向「中長期開發型」產品，例如土地、工業地產和地上權產品，以及桃園及南部市場等增值潛力區，尤其是看好物流與工業用地的需求增加，加碼物流倉儲和工業廠房的投資，提高置產多元性，更是在關稅戰後，分散投資風險的策略之一。
規劃廠辦投報率上看5%
第一建經研究中心副理張菱育分析，保險業布局明顯從雙北既有商辦、老舊大樓，轉向土地與整棟廠辦等可彈性規劃的資產，並更傾向發展中區段或大型交通節點，例如捷運周邊、產業園區與火車站附近等。這類資產未來可自建、整修或回租，投報率有機會拉高至3~5%，比單純坐收租金的既有大樓更具彈性與報酬潛力。
張菱育補充，保險業者的資金運用方式，已不再只單純追求「穩定收租、抗跌保值」，而是更重視如何讓資產未來能「創造更高報酬」。
像是購買可以新建、整修或出租的整棟大樓或土地，較能讓資產有更多彈性運用的空間，也可能帶來比傳統出租更高的投報表現，特別是2025年利率仍不低的情況下，以此靈活布局的方式，有助保險業者長期收益。
