消保處抽查74家預售屋契約！曝4大項違規樣態開罰983萬元　5建案各噴90萬

【記者陳怡文／台北報導】買屋金額龐大，攸關消費者一輩子的大事，行政院消保處把關預售屋契約，抽驗74家預售屋，有20建案有違規，主要違規4樣態包含「驗收」、「房地所有權移轉登記期限」、「通知交屋期限」、「違約之處罰」，共計裁處新台幣983萬元，由於每一份契約開罰金額區間為6萬至30萬元，有5個建案各被裁處90萬元，茂德建設1件、富旺國際開發及興富發建設各2件，是本次查核中開罰金額最高紀錄。

行政院消保處諮議陳世元表示，辦理這次的核查就是觀看契約內容是否符合「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」的規定，用於幫助消費者在簽約前發現不合規的問題，並讓建商去改正這些問題，讓消費者簽到的契約是符合規定的。

本次查核，除了2024年9月至12月的銷售戶數為基準，就「全國銷售排名前10名」及「地方銷售排名(直轄市銷售排名前4名、縣/市銷售排名前2名)」之建案進行查核外；另分析2020年至2024年行政院消保處與內政部地政司及各直轄市、縣(市)政府地政局(處)合作辦理之「預售屋買賣定型化契約查核」結果資料，就同一建商過去查核有2次以上違規紀錄者，再次加強查核。

「全國銷售排名」共10建案，有4建案契約內容部分不符合規定，計有4項次不符合規定，契約內容整體不合格率為2.7%(4/150)；「地方銷售排名」共50建案，有11建案契約內容部分不符合規定，計有23項次不符合規定，契約內容整體不合格率為3.1%(23/750)；「過去查核違規2次以上建商」共14建案，有5建案契約內容部分不符合規定，計有10項次不符合規定，契約內容整體不合格率為4.8%(10/210)。

主要違規樣態，違反「驗收」規定，如部分建商將交屋保留款併入銀行貸款中，未讓買方於「自備款」中保留「房地總價5%」之交屋保留款，影響瑕疵修繕的保障；亦有建商將「交屋前」的修繕義務變更為「交屋後」之保固責任，迫使買方接收有瑕疵之房屋；建商以錯誤之方式計算天然瓦斯配管費用，將賣方應負擔之費用轉嫁由買方負擔。

違反「房地所有權移轉登記期限」規定，部分建商於買方未履行所有權移轉登記之協力義務，如配合加蓋印章、出具證件、繳納各項稅費等)時，擅自增列權利義務失衡之契約條款，侵害消費者權益，如契約中記載，買方不配合過戶，建商就有權解除合約，消費者還得賠償高達房地總價15%的違約金。

違反「通知交屋期限」規定，部分建商增列不當的契約條款，免除賣方應於領得使用執照後6個月內通知交屋之義務，如契約中記載，賣方辦理對保、貸款撥付等時程，不計入6個月期間。亦有建商要求買方提前負擔水電費、瓦斯基本費，轉嫁賣方付費之義務，增加買方負擔。

違反「違約之處罰」規定，部分建商以不當之契約條款，限制買方解除契約的權利；亦有建商以不當之「特約條款」，排除應記載事項的規定，使消費者陷於動輒違約之處境，並訂定高額之違約金，增加消費者負擔，如有「貸款差額」，不論其原因為何，均要求買方依限繳清差額，否則應支付房地總價16%之違約金。    

陳世元表示，對於契約內容不合規定之建商，行政院消保處已請內政部地政司督導各直轄市、縣(市)政府地政局(處)依平均地權條例第81條之2第5項規定裁處完竣在案，本次查核共計裁處新台幣983萬元。

陳世元強調，每一份契約開罰金額區間為6萬至30萬元，但有5個建案被裁處90萬元，新北市的茂德建設「新月大河」、台中市的富旺國際開發(股)「富旺丰厚」、新竹縣的富旺國際開發「耀時代VILLA」、高雄市的興富發建設「森悅」、高雄市的興富發建設「中正1號院」。

陳世元說明，裁處金額是依抽檢契約的份數，舉例，該案共計100戶，消保處抽查15戶契約，若每份的契約都有違規，就是15戶每戶開罰6萬元，所以共計90萬元。

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